Предложение

По состоянию на конец I-го кв. 2012 года, объем современных складских помещений в Киевской области составил около 1 332 230 кв.м. Данный показатель включает приблизительно 119 000 кв.м современных специализированных холодильных и морозильных, а также химических складских помещений.

В I-м кв. 2012 года в Киевской области на рынок не было выведено ни одного нового объекта складской и логистической недвижимости.

*Прогноз

Большинство существующих современных складских помещений в Киевской области расположены вдоль автомобильной трассы М-06 (Киев-Житомир-Чоп), а также вдоль трассы М-01 (Киев-Москва) и окружной дороги между Броварами и Борисполем. Доля помещений, расположенных в этих локациях, составляет соответственно 29%, 25% и 18% от общего объема рынка профессиональной складской недвижимости в области.

Согласно оценкам компании DTZ в конце марта 2012 года, объем нового предложения складских  и логистических площадей, которые будут выведены на рынок в 2012 году, может составить от 102 600 кв.м до 166 000 кв.м (GLA).

Основные показатели рынка логистической недвижимости в Киевской области

Источник: DTZ Research                                                                      
Примечание: Все показатели указаны на конец периода                                       

Существующий объем логистических помещений в Киевской области с разбивкой по направлениям, по состоянию на конец марта 2012 года

Основные показатели рынка складской и логистической недвижимости в Киевской области

Источник: DTZ Research

* Учитывая вспомогательные офисные помещения и мезонин                                                                                                                                                  Примечание: Все показатели указаны на конец периода

Среди основных объектов складской и логистической недвижимости, ввод в эксплуатацию которых запланирован в 2012 году, необходимо отметить офисно-складской комплекс «Счастливое», «Индустриальный парк Красиловка», «Терминал Буча» и «Терминал Ворзель», а также складские комплексы, расположенные поблизости сел Петрушки и Старые Петровцы.

Большинство девелоперских компаний, которые развивают проекты логистической недвижимости в Киевской области, готовы начать новое строительство при условии привлечения на свои площади относительно крупного арендатора или для конкретного пользователя (в рамках контракта built-to-suit).

Основные объекты складской недвижимости, запланированные к вводу в Киевской области в 2012 году

Источник: DTZ Research  

Основные сделки аренды объектов складской недвижимости в Киевской области, зарегистрированные в течение периода четвертый квартал 2011 года – первый квартал 2012 года

Источник: DTZ Research 

*FMCG – товары повседневного спроса, L&T – логистика и перевозки, BS – бизнес услуги

**pre-lease – предварительный договор аренды (до сдачи объекта в эксплуатацию); new lease – договор аренды, подписанный после сдачи объекта в эксплуатацию,
 extension – увеличение занимаемых площадей, purchase – покупка объекта

Спрос

Напомним, что в 2011 году объем современных логистических и складских помещений, сданных в аренду в Киевской области, составил приблизительно 214 000 кв.м, что является одним из наивысших показателей, зарегистрированных за относительно короткую историю украинского рынка логистической и складской недвижимости.

По оценкам компании DTZ, рекордный объем сданных в аренду складских и логистических помещений в 2011 году отражает стремление большинства арендаторов улучшить качество занимаемых площадей и/или воспользоваться возможностями для их расширения. Тем не менее, мы считаем, что такая динамика пока не свидетельствует о восстановлении рынка логистической недвижимости в Киевской области.

В отличие от позитивной динамики 2011 года, в І-м кв. 2012 года объем сданных в аренду в Киевской области логистических и складских помещений составил всего 17 310 кв.м, что приблизительно на 83% и 45% меньше,
чем в первом квартале 2011 и 2010 годов соответственно, а также на 7% меньше в сравнении с показателем за январь-март 2009 года на пике экономического кризиса.

Несмотря на это, в І-м кв. 2012 года DTZ отмечала высокую  активность компаний-арендаторов в сегменте логистической и складской недвижимости в Киевской области: они продолжали следить за рыночными условиями и, в случае целесообразности, стремились минимизировать свои затраты, связанные с арендой помещений, путем проведения переговоров с владельцами или перемещения в более дешевые объекты.

При этом объем качественных логистических и складских помещений в Киевской области, предлагаемых в  аренду по ставкам ниже рыночных, сократился, что послужило одной из причин сравнительно небольшого объема сделок аренды, зафиксированных в сегменте в первом квартале 2012 года.

По оценкам компании DTZ, в 2012 году объем сданных в аренду логистических и складских помещений в Киевской области будет соответствовать показателям 2009-2010 годов, варьируясь в зависимости от ценовой политики, применяемой владельцами помещений в секторе.

Объем арендованных складских и логистических площадей в Киевской области 

Источник: DTZ Research

Объем арендованных логистических помещений в Киевской области по профилю деятельности арендаторов, % от кумулятивной площади сделок

Источник: DTZ Research

Уровень вакантности

В конце марта 2012 года  уровень первичной вакантности, которая включает исключительно площади, предлагаемые напрямую владельцами объектов недвижимости, составил 13,8%, что на 1,9% ниже показателя, зарегистрированного в четвертом квартале 2011 года. Такое снижение уровня первичной вакантности преимущественно связано с отсутствием нового предложения в сегменте в первом квартале 2012 года.

В то же время уровень первичной вакантности в Киевской области в конце І-го кв. 2012 года был на 0,9% и на 5,9% ниже в сравнении с показателями, зарегистрированными в первом квартале 2011 и 2010 года соответственно.

Компания DTZ ожидает, что в течение 2012 года уровень первичной вакантности в сегменте логистической и складской недвижимости в Киевской области несколько снизится, но все еще будет превышать 10%.

Арендные ставки

В первом квартале 2012 года базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области находилась в диапазоне от $5,5 до $7 за кв.м в месяц на объекты, расположенные на западном берегу реки Днепр, а базовая арендная ставка на восточном берегу колебалась от $4,5 до $6 за кв.м в месяц в зависимости от качества помещений и основных условий аренды.

Стоит отметить, что базовая арендная ставка на наиболее качественные помещения в Киевской области, в целом, сопоставима с арендными ставками на складские и логистические помещения аналогичного качества в пригородах Бухареста (Румыния), Праги (Чешская Республика) и Кракова (Польша), но ниже чем в пригородах Москвы (Россия) и Варшавы (Польша).

Компания DTZ ожидает, что, при прочих равных условиях, в 2012 году арендные ставки на наилучшие складские помещения в Киевской области существенно не изменятся.

Наивысшие арендные ставки на складские помещения в пригородах Киева и других столиц стран Центральной и Восточной Европы

Источник: DTZ Research                

Примечание: Все показатели указаны на конец периода

Прогноз

Принимая во внимание текущие экономические условия и количество запланированных к открытию объектов складской недвижимости в Киевской области, показатель вакантности в сегменте будет постепенно снижаться на протяжении 2012 года, но останется на уровне выше 10%. В то же время арендные ставки существенно колебаться не будут.

Ожидаемое в среднесрочной перспективе оживление деловой активности и усиление спроса со стороны арендаторов могут привести к снижению уровня вакантности и временному повышению арендных ставок на складские помещения в Киевской области.

Однако, по мнению компании DTZ, эластичность предложения логистической недвижимости к цене выше по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости в Украине, поэтому динамика введения в эксплуатацию новых помещений в сегменте может сравнительно быстро возобновиться.