Обзор рынка складской недвижимости, 2011 - 27 Октября 2011

12:33 Обзор рынка складской недвижимости, 2011
ПРЕДЛОЖЕНИЕ До конца 2011 года заявлено к вводу в эксплуатацию порядка 113 тыс. кв.м. спекулятивных складских помещений. Одновременно, в течение 2011 года около 68 тыс. кв.м. складских помещений перешли из общего спекулятивного предложения в собственность конечных пользователей. Как следствие, чистый прирост нового предложения за 2011 год ожидается на уровне 45 тыс. кв.м. или в два раза ниже аналогичного показателя за 2010 год. Таким образом, совокупное предложение складских помещений для открытого рынка по состоянию на конец 2011 года ожидается на уровне 942 тыс. кв.м. или на 5% выше аналогичного показателя за 2010 год (897 тыс. кв.м.) Отметим, что на начало 2011 года заявленный девелоперами объем нового предложения ранее ожидался на уровне 190 тыс. кв.м. Но, в силу различных причин, сроки ввода в эксплуатацию ряда объектов сместились на 2012 год (порядка 80 тыс. кв.м.). Всего же заявленные объемы нового предложения для открытого рынка на 2012 год составляют около 215 тыс. кв.м. Согласно прогнозируемому объему нового предложения в 2012 году, лидирующими направлениями ожидаются броварское (70 тыс. кв.м.), район г.Вишневое (63 тыс. кв.м.) и житомирское (39 тыс. кв.м.). Учитывая как существующее так и новое предложение за 2011 год, наибольшая доля складских помещений по-прежнему приходится на правобережную часть Киева (61%), тогда как на левобережную часть приходится порядка 35%. Наибольший прирост нового предложения в 2011 году приходится на г.Вишневое и броварское направление (50% и 24% соответственно). Увеличение предложения в районе г.Вишневое вызвано строительством нового складского комплекса «МЛК», арендная площадь первой фазы которого составляет около 40 тыс. кв.м, тогда как в броварском направлении девелоперы возобновили работы на объектах, строительство которых ранее было приостановлено в связи с кризисом. СПРОС По состоянию на сентябрь 2011 года спрос (take-up)* на профессиональные складские помещения Киева и киевской области составил около 150 тыс. кв.м. С высокой вероятностью, до конца 2011 года будет сдано в аренду еще порядка 40 тыс. кв.м. Таким образом, общее количество потребленных за 2011 год складских помещений ожидается на уровне 190 тыс. кв.м., что практически идентично аналогичному показателю за 2010 год. В течение 2011 года конечными пользователями было куплено для собственных нужд три складских комплекса совокупной площадью 44 тыс. кв.м., тогда как в 2010 году была зафиксирована только одна подобная сделка. Инвестиционных трансакций в 2011 году не зафиксировано. Ожидаемый объем чистого поглощения (net absorption)* складских помещений в 2011 году (157 тыс. кв.м.) также близок к аналогичному показателю за 2010 год (165 тыс. кв.м.). Следует отметить, что количество потребленных в 2011 году помещений (take-up) более чем в 4 раза превышает показатель чистого прироста нового предложения (190 тыс. кв.м. против 45 тыс. кв.м.). Объемы спроса за 2010 и 2011 год можно охарактеризовать как стабильно высокие. Так, за 2009-2011 годы в совокупности было потреблено всего на 6% меньше помещений, чем за 2006-2008 годы (528 тыс. кв.м. против 562 тыс. кв.м.). Совокупная площадь вышедших на рынок новых складских комплексов второй год подряд меньше, чем площадь, поглощаемая рынком (net absorption). Если и далее дисбаланс спроса и предложения будет сохраняться на схожем уровне (т.е. поглощается больше, чем строится), то в 2012-2013 годах возможен дефицит качественных складских помещений. Наиболее востребованными направлениями среди арендаторов в 2011 году были броварское, бориспольское и житомирское направления. В основном, это было связано с консолидацией либо расширением бизнеса арендаторов в тех направлениях, где они ранее арендовали помещения. По типу деятельности наиболее активными арендаторами являлись операторы розничной торговли (29%), логистические операторы (29%), производители (15%), фармацевтические компании (13%), и дистрибьюторы (10%). Можно отметить, что состав основных типов потребителей складских помещений на протяжении последних лет остается практически одинаковым. В сравнении с 2010 годом, нарастили динамику потребления логистические операторы (с 21 до 29%), что связано с развитием бизнеса клиентов, обслуживаемых логистическими компаниями По аналогии с 2010 годом, в 2011 году сделки чаще всего заключались на помещения площадью до 5 тыс. кв.м. (58% от всех сделок); в секциях же свыше 10 тыс. кв.м. количество сделок было наименьшим (15%). Исходя из площади, больше всего потреблено секций размером 6-10 тыс. кв.м. (41%) и меньше всего размером 1-5 тыс. кв.м. (28%). В том числе, в 2011 году не произошло ни единой сделки на секции свыше 20 тыс. кв.м. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ Достигнув своего дна в первом квартале 2010 года (4,3 $/ кв.м./ месяц), уровень базовых арендных ставок (не включают НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) в складском сегменте Киева и киевской области стал восстанавливаться. В целом, рост арендных ставок в Киеве и киевской области происходил на протяжении всего 2011 года. При этом, среднерыночный уровень базовых арендных ставок к концу 2011 года достиг значения 5,9 $/ кв.м./ месяц, увеличившись на 36% в сравнении с первым кварталом 2010 года. Стоит обратить особое внимание на то, что в национальной валюте уровень базовых арендных ставок восстановился до своего максимального докризисного значения в 50 грн/ кв.м./ месяц. Уровень вакантности на протяжении всего года продолжал снижаться и, с высокой вероятностью, к концу 2011 года достигнет 12% (111 тыс. кв.м. незанятых помещений). Напомним, что на начало 2011 года уровень вакантности составлял 23%, на начало 2010 года – 35%. Фактически, за два года объем незанятых складских помещений сократился почти в три раза, как следствие высоких темпов восстановления спроса при одновременно низкой динамике выхода новых складских объектов. Из 111 тыс. кв.м. вакантных помещений 70 тыс. кв.м. (порядка 60%) приходится на броварское направление. В данном направлении выход на рынок ряда крупных складских объектов произошел в кризисный период, поэтому они начали заполняться относительно недавно. В других направлениях количество незанятых помещений не превышает 10 тыс. кв.м. Источник: http://uvk.ua
Категория: Логистика \| Просмотров: 618 \| Добавил: Greencar

Всего комментариев: 0

Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]