Профессиональный рынок складской недвижимости начал свой путь в России примерно десять лет назад, и спустя столь небольшой промежуток времени сейчас уже достиг солидных масштабов. Весомо вырос объем как российских, так и иностранных инвестиций в данный сегмент. Если в начале прошлого десятилетия большинство складских проектов представляли собой перестроенные под складские нужды помещения разного формата и бывшего назначения, то последние 10 лет рост рынка происходил в основном за счет строительства новых качественных складских объектов

Так, с 2003-го года объем рынка в Московской области вырос более чем в 5 раз, достигнув отметки почти 10 млн кв. м. Тем не менее, несмотря на то, что объемы нового строительства растут, рынок остается дефицитным. Так куда же движется этот самый молодой и активный сегмент коммерческой недвижимости и, когда нам ждать относительного насыщения качественными складскими площадями, которых сейчас серьёзно не хватает?

Рынок-вундеркинд

Современный этап условно имеет начальную точку отсчета в 2004 году, когда международными логистическими компаниями было начато строительство первых качественных современных зданий. Стадия развития рынка сегодня характеризуется несколькими основными чертами: спрос устойчиво превышает предложение, объем поглощения складских площадей превышает объемы нового строительства, уровень вакантных площадей находится на минимальном значении в 1-2% более 2 лет подряд. Недостаток площадей привел к широкому распространению схемы строительства под заказчика, которая сокращает риски как девелопера, так и арендатора. Сегодня почти все проекты сдаются в аренду или продаются на ранних этапах строительства, вследствие чего на рынке не остается свободных площадей (во втором квартале 2013 года объем свободных площадей упал до рекордного минимума).

Петр Зарицкий, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JonesLangLaSalle считает, что эта тенденция в ближайшее время будет только усиливаться: уже сейчас сданы или проданы почти все проекты, запланированные к выходу до конца года. «Если в 2012 году средний срок ожидания по сделкам строительства под заказчика составлял 4-6 месяцев, то сейчас это уже 8-12 месяцев. В перспективе эти сроки будут расти за счет поглощения новых проектов еще до окончания их строительства», – подчеркнул эксперт.

Наиболее знаковым для рынка явился кризис 2008 года, когда резкое сокращение спроса привело к падению арендных ставок и росту доли свободных площадей. В результате чего резко сократилась доля спекулятивного строительства, и увеличился объем сделок купли продажи. Это позволило арендаторам усилить свою позицию в переговорном процессе, что нашло отражение не только в коррекции арендных ставок, но и в возросших требованиях арендаторов к качеству складских комплексов и их техническому оснащению. В итоге рынок стал более дружелюбным по отношению к арендатору: девелоперы ответили повышением качества нового строительства.

По словам Владислава Рябова, партнера, регионального директора по складской, индустриальной недвижимости и земли Colliers International, на сегодняшний день объемы ввода приближаются к докризисным показателям. «При этом доля высококачественных складов стала намного выше, чем до кризиса. В первую очередь, в этой нише работают профессиональные девелоперы, которые повышают лояльность арендаторов, даже, несмотря на дефицит складских помещений. Опыт и возможности профессиональных девелоперов позволяют им строить более качественные помещения практически за те же деньги», – добавил специалист.

Также прочно закрепилась тенденция поглощения складских помещений задолго до окончания строительства – с соблюдением сроков и юридической чистоты оформления документации, что приближает рынок складской недвижимости Московского региона к западной практике, предполагающей строительство складов исключительно под заказ.

Из всего вышесказанного можно сделать очевидный вывод, что рынок становится зрелым. Происходит «укрупнение» девелоперов или, по-другому, вытеснение непрофессиональных девелоперов. Напротив, профессиональные девелоперы стали задавать тон в строительстве, применяя новые технологии, новые материалы и новые стандарты качества. Однако в ближайшее время классификация кардинально не изменится, поскольку она содержит основные технические особенности помещений в укрупненном виде, достаточном для классификации помещения относительно соответствия логистическим процессам, которые либо возможны на данном типе помещения, либо нет. Скорее произойдет «точная настройка» классификации путем добавления какого-то количества плюсов к классу помещения.

Оксана Федулова, старший аналитик отдела исследований рынка CBRE, говорит о том, что на рынке логистических услуг постепенно увеличивается количество профессиональных операторов. «И эти компании в целях повышения эффективности своего бизнеса все активнее используют автоматизированные системы в управлении и складами и грузопотоками, что постепенно поднимает требования к качеству складов на более высокий уровень. В авангарде этого процесса находятся компании, которые работают с большой матрицей товаров, такие, как фармацевты (например, «Протек» или ForaFarm), on-line ритейл (например, Enter) или дистрибьюторы автозапчастей (EMEX)», – подчеркнула Федулова.

Застолбить заранее

По состоянию на конец 3-го квартала 2013 года, более 70% всех качественных складских площадей составляют комплексы класса А. Это связано с тем, что разница в стоимости между Классом А и Классом В незначительна по сравнению с техническими преимуществами высокостеллажного хранения. На развитых рынках (например, европейских) пополнение стока классов В и С происходит в основном за счет морального и физического износа действующих качественных зданий. Московский рынок, в сравнении с теми же европейскими, для этого процесса еще слишком молодой.

Если говорить о развитии схем строительства, то всё популярнее становится создание складов под конкретного заказчика или build to suit. Такой формат получил широкое распространение в Подмосковье в связи с дефицитом свободных площадей. Сегодня большинство девелоперов предпочитают ждать арендаторов и начинать активное строительство только при наличии подтвержденного спроса, таким образом, сокращая свои риски. Основными заказчиками такого формата являются компании с высокой оборачиваемостью, либо компании, продукция которых требует специфических условий хранения, для которых не всегда подходят заданные характеристики уже существующих складов. Площадь построенных под таких заказчиков зданий обычно составляет не меньше 10 тыс. кв. м.

По мнению Дмитрия Герастовского, директора департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci, build to suit получил наибольшее развитие в 2012-2013 гг. «Данный формат интересен, в основном, конечным пользователям помещений, которые либо при сравнении финансовых альтернатив аренды или покупки пришли к выводу, что покупка более выгодна. Либо, даже в случае аренды, научились заблаговременно планировать процесс расширения или переноса бизнеса в другую локацию. Иными словами, если продукция компании требует особых условий хранения или имеет специфическую обработку, требующую складское помещение нестандартного типа, то такой объект должен быть заранее спроектирован и построен. А значит, вступать в отношения с будущим арендодателем или продавцом надо заблаговременно», – добавил Герастровский.

Build to suit обычно снижает финансовые риски девелопера, вместе с тем сделка такого формата длится гораздо дольше по времени и, как правило, сложнее по исполнению. При этом переделывать готовый спекулятивный объект под BTS всегда дороже. После 2008 года как известно изменился подход к строительству складских объектов. Если раньше девелопер начинал строительство, а затем искал арендатора, то сейчас преимущественно строительство начинается после подписания предварительного договора аренды или продажи, поэтому практически все новые объекты строятся под конкретного клиента.

По мнению экспертов компании Cushman & Wakefield для клиента это также удобно, он может изменить проект под специфику своей логистики. «Если же девелопер начал строительство без заключения договора аренды или продажи, то ввод в эксплуатацию объекта замораживается до подписания договора», – подчёркивают эксперты.

С начала своего развития сегмент складской недвижимости стал одним из самых привлекательных на рынке. По сравнению с другими сегментами российского рынка коммерческой недвижимости, по данным компании JonesLangLaSalle минимальная ставка доходности достаточно высока и составляет 11%, в то время как на рынке торговых площадей этот показатель находится на уровне 9,5%, на офисном – 8,75%.

В компании CBRE говорят о том, что средний уровень доходности на складском рынке сохраняется на уровне 11% уже на протяжении 2,5 лет и в ближайшей перспективе 2-3 лет этот показатель, скорее всего, сохранится. По мере насыщения рынка и при условии позитивной экономической ситуации доходность будет снижаться.

Складов на всех не хватает

Говоря об объёмах строительства и эксплуатации складов, становится ясно, что рынок складской недвижимости московского региона пока далек от точки точка насыщения. Исходя из сложившейся скорости обновления фонда складского рынка (порядка 1 млн кв. м в год) , существующий потенциал спроса на склады может быть удовлетворен девелоперами в течение минимального срока в 2-3 года (стадия первичного насыщения). В ближайшие 2 года планируется завершение ряда крупных проектов общей площадью более 2 млн кв. м. Отдельно стоит отметить резкий рост предложения на севере области, где ведется и планируется дальнейшее строительство целого ряда крупных проектов. Выход в 2014-м году большого объема новых площадей приведет к высокой конкуренции среди проектов северного направления, таким образом, оно может перестать быть дефицитным, как это традиционно было ранее.

Владислав Рябов, считает, что при текущем состоянии экономики в России и конъюнктуре складского рынка дефицит складских помещений в Московском регионе будет ощущаться еще как минимум в течение ближайших 3-4 лет.

Существуют и уже сложившиеся перспективны направления складского строительства в Москве. В связи с вводимыми ограничениями движения, строящиеся проекты постепенно отодвигаются от МКАД, располагаясь вдоль А-107 (МБК) и строящейся ЦКАД. Кроме того, только три трассы московского региона отвечают международным требованиям: Новорижское (М-9 «Балтия»), Симферопольское (М-2 «Крым») и Новокаширское (М-4 «Дон») шоссе. Четвертой станет строящаяся трасса Москва―Санкт-Петербург. На этих направлениях наиболее целесообразно размещение логистических проектов. Именно поэтому основное строительство новых складских комплексов сегодня сосредоточено на северном и южном направлениях.

По словам Маргариты Трофимовой, директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar Мск, В ближайшем Подмосковье (до 20 км от МКАД) дефицит предложения по продаже земли будет возрастать, так же как и ее стоимость, в связи с чем, девелоперы активно осваивают территории на расстоянии 30-40 км от города и эта тенденция сохранится. «В целом карта нового предложения по направления сохранится – северное, южное и юго-восточное, вдоль А-107 (МБК) и будущей ЦКАД», – завила Трофимова.

Эксперты компании Cushman & Wakefield также напоминают, что сейчас идет активная реконструкция автомобильных дорог в Московской области и Москве, начата подготовка территории под строительство центральной кольцевой Автодороги. «Не исключено, что география нового складского строительства изменится, при этом так же останутся востребованными», – подчёркивают аналитики.

В Московском регионе сосредоточено 2/3 качественных складских площадей. Рынок в регионах развивается гораздо медленнее. Катализатором развития его в регионах является распространение в регионы крупных федеральных ритейл-сетей и развитие автосборочных производств. Лидером по развитию является Ленинградская область. Сегодня на регионы России приходится всего около 15% объема складского рынка страны, который отличается крайне высокой концентрацией: региональные логистические центры расположены в крупнейших городах страны, находящихся в основных транспортных коридорах. Современные склады следуют за развитием розничных сетей и торговых центров, при этом логистические центры обслуживают торговые точки в радиусе 200-300 км. Крупнейшими региональными логистическими центрами являются Екатеринбург и Новосибирск, на долю которых приходится 70% всех качественных складских площадей регионов России.

Объяснить выбор направления складского строительства, а также то, что оно сконцентрировано в столичном регионе можно и тем, что Москва по-прежнему остается основным транспортным центром, где располагаются большинство федеральных распределительных центров, при этом импорт идет с северо-запада, а распределение по регионам в южном и юго-восточном направлении. Немаловажен также и фатор наличия на этих направлениях двух крупнейших аэропортов: Шереметьево на севере и Домодедово на юге. Третий крупнейший аэропорт Внуково ,расположенный на юго-западе также обслуживает данную зону, но он оказывает меньшее влияние на развитие рынка складской недвижимости. И наконец, исторически в Москве именно юг и юго-восток ассоциируются с развитием промышленности, т.к. основной объем предприятий промышленного назначения был сосредоточен именно здесь.

Одним же из основных тормозящих факторов развития данного сегмента в Подмосковье является факт того, что очень тяжело найти участок под строительство без физических и юридических обременений, с правильной конфигурацией и рельефом, понятными коммуникациями и по разумной цене. В связи с этим девелоперы вынуждены покупать участки сельско-хозяйственнго назначения и заниматься вопросом перевода их в необходимую категорию для строительства складов.

Подводя итоги, можно уверенно сказать, что конъюнктура складского рынка сильно зависит от экономической ситуации в мире и в стране. По-сравнению с другими рынками коммерческой недвижимости, именно складской особенно чувствителен к колебаниям экономики. Если отсутствует выраженный рост, не развивается деловая активность, не выходят на рынок новые игроки – соответственно, не растет количество рабочих мест, не повышается количество товаров, и нет роста потребности в логистике и хранении. Существующие сегодня темпы ввода новых площадей могут оказаться чрезмерно оптимистичными, учитывая экономический контекст. Однако всё же сегодня мы видим достаточно благоприятные тенденции и принципиальное улучшение рынка. Повышается качество строительства, и сокращаются сроки сооружения объектов. Но самое главное – объявляемые девелоперами сроки строительства все чаще выдерживаются. Сегмент индустриальной недвижимости по совокупности факторов можно назвать наиболее стабильным в хорошем смысле этого слова во всей сфере коммерческого строительства в России. И на лицо также все предпосылки сохранения этого стабильного роста, что в условиях того, когда так редко можно быть в чём-то уверенным не может не радовать.